无首期又怕跌价 房託基金买楼之外选择

  • 2020-07-13

澳门楼巿加辣不断,但楼价「我行我素」继续上升,楼巿看似未升完,下一轮巿场焦点已经放在大单位巿场及工商铺,但加息周期亦已开始,最优惠利率(P)今年内可能开始上调,楼巿风险不断上升又是事实,首期怎样準备亦看似不够,对一众渴求「上车」的买家来说,实是另一种煎熬。事实上,若看好后巿,却不够资金入巿,以及怕楼巿风险,其中一个对沖(非完全对沖)的方法就是购买房地产信託基金(Real Estate Investment Trust Fund,REIT)作为相关替代品。澳门虽然没有房託基金上巿,在香港上巿的却有不少,当中包括中港两地物业巿场,楼价普遍走势与澳门一致,后者各类资产的成交在租售两方面更是规模几倍于澳门,买入相关房託同样能捕捉楼巿的潜力。

投资房託如同投资一个物业组合,虽然所买的只佔其一小部分,但却能捕捉当中的升值潜力,以及租金收入回报。投资者可在香港股票市场上买入房託,如同操作投资股票一样。而房託跟股票不同之处,房託受《房地产基金守则》规限,规限房託要将除税后净收入的90%以上分派予单位持有人,保障了持有人的利息收入,同时限制了管理层主导的因素,将焦点集中于该物业组合的质素上。

无首期又怕跌价 房託基金买楼之外选择

长江实业地产有限公司现时持有约31.6%置富产业信託股权。 (互联网图片)

房託的物业组合範围广泛

物业组合的範围则十分广泛,包涵商场、写字楼、停车场、工厦及酒店等各类型的物业,视乎该房託所投资的範畴,而就算是同一类别,也有质素之分。除了本身物业的质素外,亦要分析其潜力,例如香港的屋邨商场一向是较低档次的价值,估值只属一般,但在「翻新」及居民消费力提升的前提下,潜力则不容忽视,而这就是投资者要分析的。所以,投资房託与投资楼巿一样,同样需要对当中的物业作出分析,甚至是实地考察。

而房託持有人持有房託后,就如同按比例持有了该物业组合,当这些物业收租后,大部分就会作股息般分派给持有人,如同买楼收租一样,而当其中的物业升值时,该房託的价格亦会上升。

无首期又怕跌价 房託基金买楼之外选择

目前越秀房产信託基金持有的广州国际金融中心(IFC)的出租率约98%, 当中有70%租户为金融行业。图为公司近期业绩记者会。 (互联网图片)

房託套现比持有物业快

虽然置业及投资房託两者有相类近之处,相异之处亦有不少,其中一项就是自主性,自己的物业无论在决定权,以及管理等方面都会由自己处理;反之,投资房託不代表有话事权,只能依靠该房託管理层的决策与管理。另外,由于近年政府的各种打击楼市措施,令买卖物业的成本上升,同时限制多多,故此在买卖成本,以及流动性方面(如套现),房託则远胜于自行买楼。而房託另一个优势,一些以个人身份根本投资不了一些物业类别,例如商场,一般人根本难以涉猎,若透过买入持有商场的房託,就能间接投资商场,捕捉当中的租金及价值成长。不过房託对比自置物业,用途方面则远不及,自置物业可用作投资外,亦能用作自住,又或自行分割用途等,这方面则较有弹性及有自主性。

无首期又怕跌价 房託基金买楼之外选择

内地房地产信託基金亦有在香港上巿,看好内地楼巿前景的投资者亦可留意。 (互联网图片)

风险不同:房託易受外围因素影响

在风险方面,买楼及投资房託亦有不同,自行买楼由于每次的金额大,往往只能集中在一层物业中,这就会面对集中风险。反之房託由于资产庞大,所买入的是多个物业,因此在风险方面会较低。同时,由于自行买楼一般涉及借贷,所以有机会出现负资产的情况,而房託输到尽亦只是零,可见两者风险不一。但须注意房託在股票市场上市,价格会容易受到外围因素影响而较为波动,例如某房託只持有一个商场,而这商场租金收入稳定,各方亦没有太大的变化,但由于在股票市场上市,会受各种外围因素影响,例如股市的气氛、资金流向及贸易战等,都会对基金价格造成影响。

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信託基金透过翻新,以及商业推广活动吸引人流,使到旗下资产价值及租金回报得提升。(互联网图片)

自置物业的另一不同之处就是借贷,利用借贷去买楼是大部人都会做的事,以小本创造资产,令回报放大。虽然投资房託时亦可以以借贷形式去购买,但始终难以做到自行买楼的效果,这无论在借贷的百分比上,还是息率方面,自行买楼这方面都是较优的。此外,借贷买房託面对的斩仓风险亦较高,当市况波动时,房託将受多种因素而影响基金价格,而基金价格表现将构成斩仓的可能,因此若属股价较波动的房託,这方面的风险较高,因此这方法只合较高阶的投资者。

相比之下,买入物业的斩仓风险则不一样,供款人只要每月依时供楼,就算楼价因外围因素而大跌,银行亦不会追差价,斩仓的风险较低。

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